Как пошагово работает процесс передачи Документа о собственности?

Самый важный и официальный этап покупки или продажи недвижимости - это передача документа о собственности. Согласование цены, внесение задатка или подписание договора запускают процесс; однако право собственности юридически переходит только посредством официальной передачи, осуществляемой в управлении земельного кадастра. Иными словами, то, что вы становитесь собственником недвижимости, окончательно подтверждается не получением ключей или внесением оплаты, а внесением вашего имени в реестр земельного кадастра. По этой причине передача документа о собственности - это процесс, который должен быть проведен внимательно и в полном объеме как покупателем, так и продавцом.

В этом руководстве мы по порядку рассматриваем, что означает передача документа о собственности, какие документы нужно подготовить до передачи, процесс записи на прием, статьи сборов и оборотного фонда, как проходит сделка в день передачи и какие шаги вам следует предпринять после передачи. Наша цель - сделать процесс понятным шаг за шагом и помочь вам избежать распространенных ошибок.

Что такое документ о собственности и что означает его передача?

Документ о собственности - это официальный документ, показывающий право собственности на недвижимость. Он основан на реестре земельного кадастра, который ведет государство, и показывает, кому принадлежит недвижимость и есть ли на ней ограничения, такие как ипотека, арест или отметка. В Türkiye операции с документами о собственности осуществляются управлениями земельного кадастра, подчиненными Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü.

Передача же документа о собственности - это процесс официального перехода права собственности на недвижимость от одного лица к другому. Она может происходить по разным юридическим основаниям, таким как продажа, дарение, переход по наследству, мена. Наиболее распространенной ее формой является передача путем продажи. Когда сделка по передаче завершена, имя продавца удаляется из реестра земельного кадастра, имя покупателя вносится как нового собственника, и покупателю выдается новый документ о собственности. В момент совершения этой сделки право собственности юридически переходит.

Подготовка перед передачей: необходимые документы

То, насколько гладко пройдет процесс в день передачи, в значительной степени зависит от заблаговременной и полной подготовки документов. Отсутствие одного документа может привести к переносу приема или даже к отмене сделки. Хотя это зависит от типа недвижимости и ситуации, обычно требуются следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность: Действительное удостоверение личности с фотографией, турецкая ID-карта или паспорт покупателя и продавца. Важно, чтобы фотография на документе была актуальной и узнаваемой.
2. Фотография на документы: Обычно у покупателя запрашивается фотография на документы, сделанная в течение последних шести месяцев. Уточните актуальную практику в соответствующем управлении земельного кадастра.
3. Документ о собственности или информация о квартале-участке: Действующий документ о собственности на недвижимость или, по крайней мере, информация о квартале, участке и районе. Эта информация обеспечивает правильную идентификацию недвижимости в реестре.
4. Справка о рыночной стоимости недвижимости из муниципалитета: Документ, полученный из соответствующего муниципалитета, где расположена недвижимость, показывающий рыночную стоимость текущего года, являющуюся основой для налога на недвижимость. Эта стоимость учитывается как нижний предел при расчете сбора.
5. Полис обязательного страхования от землетрясений (DASK): Действующий полис DASK требуется при передаче недвижимости типа здания, такой как жилье и места работы. Для недвижимости без здания на ней, такой как Земельный участок и Сельскохозяйственная земля, он обычно не требуется.
6. Доверенность (если имеется): Если одна из сторон не может участвовать в сделке лично, требуется доверенность, оформленная у нотариуса и содержащая специальные полномочия на операцию с документом о собственности. Убедитесь, что объем доверенности явно разрешает передачу документа о собственности.
7. Контактная информация покупателя и продавца: Актуальные телефонные и адресные данные сторон для использования в процессе подачи заявки и уведомления.

Помимо документов, важным вопросом является и задолженность по налогу на недвижимость. Перед передачей не должно быть накопленной задолженности по налогу на недвижимость перед муниципалитетом, к которому относится недвижимость. Если задолженность есть, ожидается ее погашение до сделки. Кроме того, заблаговременная проверка того, нет ли на недвижимости ипотеки, ареста или отметки, препятствующей продаже, имеет критическое значение, чтобы не столкнуться с сюрпризами в день передачи.

Передача документа о собственности окончательно подтверждается не подписанием договора, а завершением официальной сделки в управлении земельного кадастра и внесением покупателя в реестр как собственника. До этого момента право собственности считается юридически не перешедшим.

Запись на прием: Web-Tapu и e-Devlet

Для операций с документами о собственности теперь существенно записываться на прием заранее, а не идти напрямую в управление и стоять в очереди. Процесс записи на прием перенесен в цифровую среду и обычно осуществляется по двум каналам: системе Web-Tapu управления Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü и порталу e-Devlet. Войдя через e-Devlet или Web-Tapu, вы можете создать заявку относительно вашей недвижимости и выбрать подходящий день и время.

При подаче заявки на продажу через систему Web-Tapu система обычно запрашивает подтверждение как от покупателя, так и от продавца. После подачи заявки документы, запрашиваемые в зависимости от типа недвижимости и характера сделки, можно загрузить в систему, а недостающее - дополнить заранее. Благодаря этому в день передачи и время сокращается, и предотвращаются сбои, вызванные недостающими документами. Стороны должны присутствовать в соответствующем управлении земельного кадастра в день и час приема.

Поскольку интерфейс и шаги систем время от времени обновляются, рекомендуется внимательно следовать указаниям, появляющимся на экране во время подачи заявки, и в случае сомнений консультироваться с соответствующим управлением земельного кадастра.

Сбор за передачу собственности и оборотный фонд

При передаче документа о собственности выделяются две основные финансовые статьи: сбор за передачу собственности и плата за оборотный фонд (услугу). Сбор за передачу собственности имеет характер налога, уплачиваемого государству при передаче недвижимости, и в сделках продажи обычно взимается как с покупателя, так и с продавца. Плата же за оборотный фонд - это сумма, определяемая за каждую недвижимость и взимаемая в обмен на услугу, предоставляемую управлением земельного кадастра.

Сбор за передачу собственности рассчитывается на основе заявленной цены продажи. Однако заявленная цена не может быть ниже рыночной стоимости недвижимости, полученной из муниципалитета; сбор рассчитывается как минимум на основе этой рыночной стоимости. Самый важный момент здесь - необходимость заявить реальную цену продажи. Заявление низкой цены ниже реальной стоимости и противоречит закону, и порождает серьезные риски в будущем, такие как налоговый штраф, взыскание недостающего сбора вместе с процентами и юридические проблемы.

Ставка сбора за передачу собственности, размер платы за оборотный фонд, а также имеющиеся освобождения или исключения - это статьи, которые могут меняться со временем и определяются законодательством. По этой причине в этом руководстве мы не приводим точную цифру. За актуальной ставкой и платежами, которые вы будете платить, лучше всего обратиться в Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü или в соответствующее управление земельного кадастра, где вы будете проводить свою сделку. Платежи обычно производятся через банки-партнеры или официальные каналы сбора, и квитанции должны быть готовы в день передачи.

День передачи: как происходит сделка?

Когда наступает день приема, покупатель, продавец или их уполномоченные представители присутствуют в соответствующем управлении земельного кадастра. Сделка обычно состоит из следующих этапов: сначала ответственный сотрудник подтверждает личности сторон, проверяются записи и документы, относящиеся к недвижимости. Затем сторонам зачитываются цена продажи и условия передачи, проверяются заявленная цена и прочая информация.

После того как все подтверждено, стороны подписывают официальный акт. Когда процесс подписания завершен, право собственности юридически переходит к покупателю, и покупателю оформляется новый документ о собственности. На этом этапе самый критический вопрос - чтобы оплата цены была произведена безопасно. Существенно, чтобы продавец получил свои деньги полностью и без недостачи, а покупатель принял право собственности в обмен на уплаченную сумму.

Важно отдавать предпочтение банковским способам оплаты, которые приурочивают оплату цены к моменту подписания и обеспечивают доверие между сторонами. Перенос значительных сумм наличными вручную рискован как с точки зрения безопасности, так и доказательства. Совершение платежа через банковский канал, под запись и предпочтительно одновременно с моментом передачи защищает обе стороны.

Что нужно сделать после передачи

После завершения передачи документа о собственности процесс не считается полностью законченным; есть еще несколько важных шагов, которые должен предпринять новый собственник. Пренебрежение этими шагами может привести к проблемам с выставлением счетов, налогами и подписками в будущем:

1. Переоформление подписок: Подписки, такие как электричество, вода, природный газ и интернет, необходимо переоформить на имя нового собственника или установить заново. Подписки, оставшиеся на имя старого собственника, могут впоследствии вызвать путаницу с ответственностью и споры о задолженности.
2. Декларация по налогу на недвижимость: В муниципалитет, к которому относится недвижимость, необходимо подать декларацию по налогу на недвижимость в связи с приобретением имущества. Эта декларация обеспечивает налогообложение недвижимости на имя нового собственника.
3. Обновление DASK и страховок: Для недвижимости типа здания рекомендуется обновить обязательное страхование от землетрясений и, при наличии, страхование жилья данными нового собственника.
4. Хранение документов: Тщательное хранение нового документа о собственности, платежных квитанций и всех документов, связанных с передачей, важно с точки зрения доказательства в любом споре, который может возникнуть в будущем.

Заключение

Передача документа о собственности - это юридически наиболее определяющий этап покупки или продажи недвижимости, и при внимательном проведении это чрезвычайно безопасная сделка. Полная подготовка необходимых документов, своевременная запись на прием через Web-Tapu или e-Devlet, правильное заявление реальной цены продажи, совершение оплаты цены через безопасные каналы и непренебрежение такими шагами после передачи, как подписки и налог на недвижимость, обеспечивают гладкое завершение процесса.

Поскольку ставки сборов, платы за оборотный фонд и законодательство могут время от времени обновляться, мы рекомендуем всегда обращаться в Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü или в соответствующее управление земельного кадастра за наиболее точной и актуальной информацией. Если вы не хотите управлять процессом самостоятельно, получение поддержки от консультанта по недвижимости для обеспечения безопасного протекания покупки или продажи от начала до конца значительно облегчит вашу задачу. Мы, Eyüboğlu Gayrimenkul, рады сопровождать вас на каждом этапе, от записи на прием в земельный кадастр до подготовки документов и дня передачи. По вашим вопросам вы можете связаться с нами или ознакомиться с нашей страницей блога для других руководящих статей.